Il processo esecutivo immobiliare quale strumento di tutela del credito e quale strumento per l’acquisto di un immobile.

L’esecuzione forzata è una forma di attività giurisdizionale finalizzata alla tutela di un soggetto, c.d. creditore, che,
a causa del mancato adempimento spontaneo della parte obbligata, non riesce a conseguire la soddisfazione del proprio diritto.
Lo scopo del processo esecutivo è l’espropriazione del bene pignorato quale mezzo per la soddisfazione dei creditori.
L’espropriazione forzata si traduce, quindi, in una serie di attività funzionali a trasformare il patrimonio del debitore in denaro.
Nell’esecuzione immobiliare lo strumento finale per il raggiungimento di tale scopo è l’asta.
E’, infatti, attraverso l’asta che si realizza la vendita dell’immobile al miglior offerente.

Le aste si distinguono in: aste senza incanto ed aste con incanto.

Partecipanti

Possono partecipare sia persone fisiche che società o enti.
Il codice di procedura civile, all'art. 571, prevede che "ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato".
Le offerte possono essere presentate personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale nortarile.

Deposito dell'offerta

L’offerta deve essere presentata in carta bollata e in busta chiusa, nei termini e nel luogo specificati dall’avviso di vendita, con indicazione della somma che si intende offrire (pari almeno al valore minimo stabilito dal Giudice nell’ordinanza).
L’offerente deve accompagnare la domanda con il versamento della cauzione, generalmente pari al 10% della base d’asta, a mezzo assegno circolare non trasferibile che andrà inserito nella busta.
Spesso viene richiesto il deposito di un ulteriore assegno circolare a titolo di fondo spese.

Partecipazione all'asta

Il giorno e nel luogo stabilito vengono aperte le buste e viene data lettura delle offerte pervenute.
Se c’è una sola offerta, il giudice dispone immediatamente l’aggiudicazione solo se il prezzo offerto supera di almeno il 20% la base d’asta; in caso contrario occorre un consenso esplicito dei creditori presenti in aula. In mancanza di tale consenso si procede alla vendita con incanto.
n.b.: Per tutte le vendite disposte dopo il 21 agosto 2015, ai sensi della L. 132/15, in caso di unica offerta sarà possibile disporre immediatamente l’aggiudicazione qualora il prezzo offerto sia pari alla base d’asta; il Giudice, inoltre, potrà accogliere anche offerte inferiori – in misura non eccedente il 25% - al prezzo base, qualora ritenga che non vi sia seria possibilità di conseguire un miglior prezzo.
Nel caso siano pervenute più offerte il giudice invita gli offerenti a partecipare ad un’asta sulla base dell’offerta più alta: il bene verrà aggiudicato definitivamente a chi avrà effettuato il rilancio più alto.

Versamento del prezzo e decreto di trasferimento

Il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine e con le modalità fissate nell'ordinanza di vendita. Per tutte le vendite disposte dopo il 21 agosto 2015, ai sensi della L. 132/15, per giustificati motivi il Giudice potrà disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine massimo di 12 mesi dall’aggiudicazione.
Una volta versato il prezzo, comprensivo anche degli oneri fiscali e delle spese di procedura, il Giudice pronuncia decreto di trasferimento del bene.
Tale decreto contiene l'ingiunzione al debitore di rilasciare l'immobile venduto e costituisce titolo per il rilascio, oltre che titolo per la cancellazione dei gravami sul bene e per la trascrizione della vendita nei pubblici registri.
Se, invece, l'aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabilito, il giudice dell'esecuzione dichiarerà la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncerà la perdita della cauzione a titolo di sanzione e disporrà un nuovo incanto.

Partecipanti

Possono partecipare sia persone fisiche che società o enti. Il codice di procedura civile, all'art. 579 , prevede che "ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all'incanto".
Le offerte possono essere presentate personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale notarile.

Deposito dell’istanza di partecipazione

L’istanza di partecipazione deve essere presentata in carta bollata, nei termini e nel luogo specificati dall’avviso di vendita, accompagnata dal versamento della cauzione (generalmente pari al 10% della base d’asta) a mezzo assegno circolare non trasferibile.
Spesso viene richiesto il deposito di un ulteriore assegno circolare a titolo di fondo spese.
La cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell'incanto, se l'offerente non diviene aggiudicatario del bene (art. 580 c.p.c.).
Nell'ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all'incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi di quanto versato.

Partecipazione all'asta

Per prendere parte all’asta occorre presentarsi il giorno e nel luogo stabiliti, personalmente o per mezzo di rappresentate nominato con procura notarile; il giudice avvia l'asta e tutti i partecipanti possono fare delle offerte al rialzo che partono dal prezzo base stabilito nell’ordinanza di vendita.
L’asta si conclude quando passano più di tre minuti dall’ultimo rilancio senza che siano pervenute nuove offerte.
L’aggiudicazione non è però ancora definitiva: nei dieci giorni successivi, infatti, è possibile presentare ulteriori offerte, purchè le stesse siano superiori di un quinto rispetto al prezzo raggiunto nell'incanto.
In questo caso viene indetta una nuova gara con incanto per individuare l’aggiudicatario definitivo.

Versamento del prezzo e decreto di trasferimento

Il versamento del prezzo deve essere effettuto entro il termine e con le modalità fissate nell'ordinanza di vendita. Per tutte le vendite disposte dopo il 21 agosto 2015, ai sensi della L. 132/15, per giustificati motivi il Giudice potrà disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine massimo di 12 mesi dall’aggiudicazione.
Una volta versato il prezzo, comprensivo anche degli oneri fiscali e delle spese di procedura, il Giudice pronuncia decreto di trasferimento del bene.
Tale decreto contiene l'ingiunzione al debitore di rilasciare l'immobile venduto e costituisce titolo per il rilascio, oltre che titolo per la cancellazione dei gravami sul bene e per la trascrizione della vendita nei pubblici registri.
Se, invece, l'aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabilito, il giudice dell'esecuzione dichiarerà la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncerà la perdita della cauzione a titolo di sanzione e disporrà un nuovo incanto.